物业管理是基层治理的“神经末梢”，更是群众感知城市管理温度的“晴雨表”。山东省青岛市城市管理局以“建设群众满意的城市管理”为目标，聚焦物业管理中群众诉求热点、监管难点和执法堵点，坚持“精准施策、专项护航、靶向攻坚、协同发力”，不断健全执法机制、优化执法模式、扩大执法效能，以严格执法破解治理顽疾，以规范执法护航行业发展，以主动服务回应民生期待，案诉比和办案质效实现双提高，有效推动物业管理服务提质增效。
精准施策 蹚出执法护航新路径
强化组织，精准把脉祛除顽疾。物业管理诉求分散、成因复杂，为此，青岛市城市管理局积极推进加强物业管理工作，配优配强执法人员，抽调骨干力量组建“物业小区执法工作专班”。通过“执法+数据”方式，对2024年以来市12345政务服务便民热线等平台53.2万余条物业服务类投诉问题“打开来分析”，将群众诉求从“数据条目”转化为“执法导图”，建立重难点问题小区专项台账，变群众的“诉求清单”为“履职清单”。同时，梳理《物业管理条例》《城市绿化条例》等16部法律法规，生成60项执法事项清单和21项高频执法事项清单，加强工作督导，及时跟进解决问题，实行对账销号。
靶向攻坚，专项护航促进善治。青岛市城市管理局研究制定《2025年物业小区执法护航行动工作方案》，以50个市办实事重点问题小区和134个分类分级评分“不合格”小区为执法护航重点，综合运用物业管理、市容环卫、园林绿化等城市管理领域法律法规，开展执法检查，攻坚解决物业服务不到位、群众投诉频发、业主满意度低等问题。通过拔“点”提“面”、以增促减的工作路径和打法，实现全市重点物业管理小区执法检查全覆盖，推动120个“不合格”小区成功摘帽，50个市办实事重点问题小区全部蝶变升级。
揭榜挂帅，激发比学赶超氛围。物业执法工作综合性强，专业化程度高，物业执法队伍的强弱直接决定着执法办案的质效。为此，青岛市城市管理局组织10个区（市）综合行政执法局开展物业执法“揭榜挂帅”行动，依据物业服务领域法律法规，列明违法催收物业服务费用、挪用侵占公共收益、擅自改变物业管理用房用途等13项物业执法“攻坚清单”。
联动协同 凝聚执法护航新合力
管执联动破难题，打通监管中梗阻。为强化物业管理部门与综合行政执法部门的常态化联动，青岛市城市管理局印发《青岛市物业服务管理与综合执法联动工作指导意见》，确立“一会商、两分级、三应用、四联合”业务指导和统筹调度模式，建立信息共享、线索移交、联合查处、结果反馈的闭环机制，形成“移送、查处、整改、反馈”有效联动。
部门协同增效能，构建治理共同体。物业执法是一项高度复杂的系统性工作，加强工作统筹协调至关重要。青岛市城市管理局联合市委组织部、社会工作部等7部门印发《住宅小区公共资源管理突出问题专项整治方案》，深入开展住宅小区公共资源排查整治，已累计摸排社区服务用房和物业管理用房4786处，排查共有部分、共有设施设备44743处。
执法下沉解民忧，激活服务新动能。青岛市城市管理局通过“执法+服务”，依托社区网格，开展“城市管理综合执法进社区”，坚持融入式执法，推动执法力量下沉社区。在全市因地制宜确定10个重点街道，围绕“未诉先办”“接诉即办”两个关键，推进宣传进社区、服务进社区、执法进社区，协调街道、社区、居民代表等多方参与，共同治理，集中研究社区治理难题，推动矛盾纠纷“就地解决”。
普法润心 筑牢执法护航新根基
厚植执法善管氛围，夯实学法用法根基。制作《依法规范物业服务》宣传手册，利用综合执法开放日等宣传活动发放给市民。充分发挥青岛市智慧物业管理服务平台线上优势，向全市1200余家物业服务企业点对点推送《致物业企业一封信》。
精塑执法善治生态，深化柔性治理实践。推行包容审慎监管，在新出台的青岛市城市管理行政处罚裁量基准中，增加3项物业执法领域“轻微不罚”事项，以柔性执法督促物业服务企业严守法律，提升服务质量。严格规范涉企执法检查，营造良好营商环境，全面实施“综合查一次”，通过“进一次小区、查多项事”提升执法效能，实现“一次检查全覆盖”，破局“检查扰企”问题，融合好情、理、法，做到小区执法“无事不扰、有事必到”，实现执法温度、力度和尺度的有机结合。
活用执法典型案例，释放以案促治成效。聚焦物业管理领域突出问题，定期梳理并发布典型执法案例，重点包括违规选聘物业服务企业、拒不移交物业服务用房、擅自改变物业管理用房用途等违法行为。通过政府官方网站、小区公告栏、媒体宣传等多元化渠道，向社会解读案件违法事实、法律依据及整改结果。全年累计发布2期共10起典型案例，以案促治良好态势逐步形成，物业服务企业规范经营、业主依法维权，参与共建社区“幸福家园”的积极性显著提高。
相关负责人表示，青岛市城市管理局将继续锚定“建设群众满意的城市管理”核心目标，持续推动物业执法攻坚，深化分类式护航、靶向式攻坚、融合式联动，推动物业执法从“末端治理”向“源头治理”转变，全力构建“共建共治共享”的基层治理新格局，持续推进基层治理体系和治理能力现代化。
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