广州花都探索多模态集成式城市更新路径  打造有温度的活力创新示范城区

中央城市工作会议提出的“五个转变、五个更加”，为新时代城市更新工作指明了方向。近年来，广东省积极指导各地创新可持续的城市更新模式，涌现出许多典型案例。

广州市花都区积极探索多模态集成式城市更新路径，从老旧小区的“微改造”到历史文脉的“活传承”，从闲置资源的“巧活化”到基层治理的“共参与”，以一系列全省、全市“首创”举措，蹚出老城市新活力的“花都路径”。诞生了全省首例“自筹资金、自主更新”的危旧房改造项目，让老旧建筑重焕新生；探索出全省首宗由民营资本投资的停车场特许经营案例，破解民生痛点；旧人大小区成为广州市首个试行引入社会资本参与规模化建设运营并完成特许经营招投标的“微改造”标杆。

花都区用实打实的行动，生动诠释“人民城市人民建，人民城市为人民”的深刻内涵，打造有温度、有活力、有底蕴的创新示范城区。

秉持以人民为中心，发展理念从“硬件改造”向“民生升级”转变

花都区始终把“人的需求”作为更新原点，以“硬件升级+服务提质”双轮驱动，让城市更新成为民生改善的“幸福工程”。

一是强基固本“优居住”，筑牢民生保障底线。聚焦城区基础设施薄弱环节，提升老城区功能品质，将覆盖126个老旧小区的广州北站片区作为老城区攻坚主战场，实施基础设施焕新工程，改造供水管网2.2万米，加装二次增压水泵房，迁改增容2处变压器，改造供气管网、通信线路，实现燃气主管网全覆盖，完善消防设施52处，让老房子从“能住”向“好住”跨越，构建“安全、舒适、便捷”的居住环境。

二是痛点攻坚“畅出行”，破解民生堵点难题。针对“停车难”民生顽疾，该区打出“存量挖潜+增量供给”组合拳。由区属国企出资，对洪秀全纪念广场、1958影院、老干部局活动中心等旧有建筑焕新改造，新增超500个停车位。引入村社近2亿元建设云山学校综合停车楼，预计释放停车位约1400个，探索全省首宗由民营资本投资的停车场特许经营案例。

三是服务升级“强功能”，织密全龄友好网络。紧盯“一老一小”需求，通过政府改造投入+引入社会资本，活化闲置资源打造旧人大小区儿童托管中心、红砖坊智慧养老公寓，联动构建“养老+托育”全龄服务圈；同步推进适老化改造“细节革命”，新增适老化口袋公园4处，增设人行道约1480平方米，完善无障碍坡道、盲道，增加无障碍卫生间、无障碍电梯、无障碍停车位等，让民生服务从“有没有”向“好不好”转变。

遵循集约高效原则，发展方式从“资源闲置”向“活力释放”转变

花都区以“向存量要空间、向低效要效益”的理念，将闲置资源转化为发展动能，为城市可持续发展蓄能增势。

一是挖潜低效土地，拓宽发展潜能“提效能”。针对老城区闲置公房、废弃地块等碎片化资源，创新“点状激活、片区联动”的更新模式。新华街道集群街1号腾退闲置公房，改造为“党群+”复合型邻里中心，设置环卫工人暖心驿站、外卖骑手休息区、居民议事空间，从“闲置房”变为“民心房”。赤坭镇800平方米老旧红砖楼改造为集文创、休闲于一体的“城市客厅”，通过物业租赁反哺实现自我造血，同步盘活周边9230平方米闲置用地建成康体公园，形成“文化+休闲”活力圈。花东镇旧税所停车场升级为生态公园，配套建设便民服务设施，实现闲置地块的活力释放。

二是焕活传统商圈，重塑商业生态“聚人气”。传统商圈是存量更新的关键载体，以新华市场片区为试点，实施“功能延伸+业态升级”双策略，将西市一街、二街作为新华市场功能延伸区，以群众消费需求为导向，同步开展业态调整与靶向招商，通过差异化定位、互补性布局，构建特色商业生态圈，同时片区内新华坊项目成功盘活19间危旧商铺，蝶变为集“非遗”与婚庆产业为一体的“喜庆里”现代化仿古商业街区，以消费需求引领资源活化，让老商圈成为区域经济“活力支点”。

三是激活旧厂效能，突破制度瓶颈“高集约”。出台全市首个村镇工业集聚区更新“1+11”政策体系，建立“政府引导、市场运作、村集体参与”的三方机制。在狮岭新庄村项目中，通过“工业做地”模式盘活低效用地150亩，引入高端制造企业8家，预计年产值达20亿元。这套政策“工具包”为产业转型升级提供了制度保障，获评全省改革创新典型案例。

坚持特色发展思维，文脉传承从“零散留存”向“肌理融入”转变

花都区以“守护城市根脉、延续历史记忆”为使命，将文化传承贯穿更新全周期，让老城区既有“新颜值”更有“老味道”。

一是建筑留痕存记忆，让“老砖瓦”讲“新故事”。坚持“修旧如旧、功能重塑”，新华坊改造保留青砖红瓦、窗花构架等岭南元素，将19间危旧商铺转型为非遗婚庆街区；1958影院修旧如旧恢复苏式立面，植入空中花园，转型为文化风尚新地标，让老建筑从“破败闲置”到“活态传承”，成为历史文脉的“展示窗”。

二是非遗植入显特色，让“老民俗”焕“新光彩”。在广州北站东侧老旧小区成片连片改造中，融入“新华”艺术造型窗花、“返新华”灰塑、市场牌坊彩绘等非遗元素；新华村深挖南拳、醒狮、龙船文化，以现代岭南语汇重构习武观狮空间，文化符号从“零散存在”到“场景融入”，让城市肌理更有底蕴。

三是古村活化传文脉，让“老村落”成“新标杆”。炭步镇塱头村以“政府+企业+村集体”模式，联合唯品会打造春阳台精品工程，亮相威尼斯建筑双年展并获评“全国最美乡村公共文化空间”；三华村邀请何镜堂院士进行规划，依托资政大夫祠等文物资源打造岭南历史文化街区。古村落从“静态保护”到“动态活化”，成为文化传承“新名片”。

强化治理投入导向，发展动力从“政府主导”向“多元共治”转变

花都区以“党建引领、群众主体、机制保障”构建更新治理新格局，让城市更新成为凝聚共识的“民心工程”。

一是机制创新激活力，让“独角戏”变“大合唱”。打破“政府包办”模式，红棉楼小区构建“居民出资改外墙+政府出资改公共区域”协作机制；集群街2号居民出资成为全省首例“自筹资金、自主更新”危旧房改造项目；新华坊创新“有偿让渡经营权模式”，引导业主让渡20年经营权换取区属国企垫资更新；“新街—大陵”城中村改造创新“村集体统一签约代管”“先签主合同、再签补充合同”签约方式，75天完成全村729户村民签约工作，群众从“旁观者”变“主人翁”。

二是党建领航聚合力，让“肠梗阻”变“快车道”。创新“1+2+3”枢纽型临时党组织体系，组建老旧小区改造党支部并吸纳业主党员，纵向贯通政策落地与群众诉求，横向打破部门壁垒。集群街2号项目从拆除到验收仅用9个月，把党组织战斗堡垒作用充分发挥出来。

三是长效管养固成效，让“一时美”变“长久好”。积极探索“社区合伙人”模式，旧人大小区有机更新项目引入社会资本参与老旧小区“投、改、管、运”一体化改造。广州北站片区新华市场引入国企统筹潮汐夜市、电动车充电桩等公共资源商业运营，为片区提供环卫保洁、市容巡查、安全管控等公共服务，实现成片连片的全域治理；炭步镇政府集资楼等项目发动居民自主成立业主委员会，筹集后续管养基金并建立共管账户，确保更新成果长效惠民。

树立统筹协调理念，工作重心从“局部改善”向“功能跃升”转变

一是连片更新“塑格局”，重构老城（镇）区空间形态。碎片化改造难以破解老城区整体功能短板，花都区推行“连片更新+文化挖潜”模式，拟推进街区微改造和连片危旧房改造同步推进，改造后大幅增加配套停车位、有效释放公共空间，让老城（镇）区从“分散低效”向“集约宜居”转型，形成“成片更新聚人气”的谋划路径。

二是集群发展“提能级”，推动资源协同利用。从“独栋更新”到“集群发展”是花都区自主更新的进阶之路，拟将集群街2号“独栋更新”经验升级为“多栋联合、多宗统筹”模式，计划通过土地用途整合、功能复合设计，规划高品质商办居住区。从“单体改善”到“片区提质”，实现资源配置效能最大化，为老城区功能升级拓空间。

三是未来场景“强内涵”，打造现代化示范社区。白云机场平西安置区构建“七新图景”，在危旧房更新中新增集群街1号党群服务中心、共享空间等设施。以“未来社区”理念引领更新，让老城区从“功能满足”向“品质引领”跨越，打造特色社群，培育社区活力，探索社区可持续运营新范式。